REITs e FIIs: descubra as diferenças e vantagens de investir em cada um

O que são os REITs americanos?

Os REITs (Real Estate Investment Trusts) são entidades que controlam, operam ou financiam ativos imobiliários. Esses instrumentos permitem que qualquer investidor detenha uma fração de ativos ou dívidas imobiliárias, aproveitando-se da liquidez e gestão imobiliária sem a necessidade de fazer um investimento muito alto. 

Como é possível perceber, os REITs são uma modalidade de investimento nos EUA similar aos fundos de investimento imobiliário (FIIs) no Brasil, criados no início da década de 1990. Ao longo do tempo, os FIIs conquistaram investidores individuais em busca de obter renda periódica. Hoje, com a facilitação de investimento em mercados internacionais, os investidores brasileiros passaram a também ter acesso aos REITs americanos.

Da mesma forma que os FIIs, a maioria dos REITs pagam dividendos que podem ser considerados atrativos, razão pela qual esse ativo acaba atraindo investidores interessados em rendimentos mensais ou trimestrais decorrentes da exploração dos imóveis. Em outras palavras, os REITs americanos são ativos de renda variável que possibilitam aos investidores o pagamento periódico de rendimentos em dólar. Para investir, é preciso comprar os ativos listados em bolsas de valores norte-americana.

Em geral, os REITs são divididos entre os que investem em imóveis (equiparáveis aos fundos de tijolo no Brasil) e os que investem em ativos de dívida com garantia de imóveis (semelhantes aos fundos de papel, ou seja, de dívida ou de títulos imobiliários).

Já com relação aos tipos de imóveis, há REITs especializados nos mais variados tipos, incluindo:

• shopping;
• data centers;
• apartamentos;
• escritórios;
• imóveis para empresas;
• imóveis logísticos (como centros de distribuição e armazenamento);
• hotéis e resorts;
• infraestrutura (como antenas de telefonia);
• hospitais;
• moradia universitária;
• e florestas, dentre outros.

Leitura recomendada: Como investir na bolsa de valores americana?

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Quais diferenças entre REITs americanos e FIIs brasileiros?

Apesar de serem parecidos, os REITs americanos e FIIs brasileiros têm algumas diferenças que vão desde o tamanho do mercado até a quantidade de subsetores. Além disso, existem diferenças no tratamento tributário de cada um deles no Brasil.

Confira a tabela explicativa sobre as diferenças.

^{Fontes: FTSE Nareit All Equity REITs e B3}

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Como REITs e FIIs são gerenciados?

Os REITs operam de forma semelhante a empresas listadas em bolsa, mas com regras específicas, como a obrigatoriedade de que pelo menos 75% dos seus ativos totais esteja aplicada em ativos imobiliários e caixa, e que pelo menos 75% da receita bruta derive desse segmento. Por lei, são obrigados a distribuir pelo menos 90% da receita tributável como forma de dividendos, remunerando os investidores dessa forma.

Em relação à gestão, os REITs podem ser administrados por uma equipe interna da empresa ou de forma externa. Os gestores se concentram na aquisição, gerenciamento, manutenção e eventual venda dos imóveis, com objetivo de gerar o máximo de renda e lucro possível.

Os FIIs funcionam de maneira semelhante aos REITs, tendo como objetivo distribuir rendimentos de forma periódica aos investidores. Porém, há algumas diferenças de estrutura e regulamentação.

No caso das FIIs, a distribuição do lucro deve ser de pelo menos 95% a cada semestre, que geralmente provém de aluguéis ou rendimentos de títulos imobiliários.

Leitura recomendada: Fundos internacionais: diversifique sua carteira de investimento

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Tributação em REITs e FIIs

Para o investidor brasileiro, os dividendos dos REITs são tributados diretamente na fonte (EUA), a uma alíquota de 30%.

Além disso, para toda venda, o resultado positivo ou negativo da venda (ganho ou perda) deverá ser computado na apuração anual do Imposto de Renda incidente sobre rendimentos de aplicações financeiras no exterior, sendo tributável à alíquota de 15%, caso apurado resultado positivo no ano. Quanto ao recebimento de dividendos, como o Imposto de Renda cobrado nos EUA é retido na fonte, ele pode ser compensado no Brasil. Assim, o investidor brasileiro deve apenas declarar seus dividendos, mas não precisará pagar imposto novamente.

No Brasil, a situação é um pouco diferente. Os FIIs são tributados em 20% sobre o lucro na venda de cotas. Porém, têm isenção de Imposto de Renda sobre os dividendos.

O papel dos REITs na diversificação de portfólio

Se você deseja diversificar sua carteira de investimentos com renda variável, os REITs podem ser uma ótima solução dependendo do seu perfil.

Um dos principais benefícios de incluir REITs em um portfólio de investimentos é que os imóveis muitas vezes se comportam de maneira diferente de outros tipos de investimentos em dólar. Por exemplo, em relação à volatilidade imóveis tendem a ser menos voláteis que as ações, além de gerar fluxos de renda mais previsíveis, principalmente a partir de aluguéis.

No entanto, assim como qualquer investimento, os REITs também têm riscos. Eles são afetados por fatores como as condições do mercado imobiliário, taxas de juros e a economia em geral.

Portanto, é importante não concentrar todo o portfólio em REITs, mas usá-los como parte de uma estratégia de investimento diversificada, sempre seguindo as indicações recomendadas para o seu perfil de investidor.

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Como avaliar e escolher os REITs?

Em geral, os principais analistas de mercado consideram alguns critérios mínimos para avaliar e determinar a atratividade de um REIT como investimento, que vão desde o histórico de operações até o tamanho do fundo e sua diversificação.

Assim, separamos alguns critérios que podem lhe auxiliar na hora de estudar quais REITs podem ser interessantes para compor seu patrimônio. Confira a lista:

1. Histórico de operações: é importante poder observar como o ativo se comporta ao longo do tempo, em momentos diferentes do ciclo de mercado. Por isso, prefira REITs que já são negociados há algum tempo;
2. Tamanho e procura: prefira REITs com maior volume de negociação e, portanto, maior liquidez;
3. Localização dos imóveis explorados pelo REIT.
4. Diversificação: locatários em número e variedade de atividades;
5. Maior parte da renda imobiliária proveniente de contratos com reajustes periódicos;
6. Endividamento sustentável e dentro ou abaixo da média de mercado;
7. Performance histórica;
8. Inexistência de notícias desabonadoras do fundo ou dos gestores do fundo;

No app da Nomad, alguns critérios já foram aplicados sobre o universo de REITs negociados em bolsas de valores nos EUA, resultando na lista de ativos disponíveis no aplicativo. A Nomad avalia periodicamente esses critérios para ter certeza que os ativos disponíveis atendem a critérios mínimos de qualidade.

Leitura recomendada: Descubra o que é preço sobre lucro (P/L) e como calcular.

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Os principais riscos dos REITs americanos

É muito importante para o investidor entender quais fatores podem influenciar os preços dos REITs e suas operações. Assim, ele pode decidir se este é um investimento adequado ao seu perfil de risco.

Por isso, separamos aqui os quatro importantes fatores de risco. Lembrando que esses fatores não são exaustivos e podem ser ampliados de acordo com sua análise. Confira:

• Oscilações nos preços: embora o valor dos imóveis e da receita imobiliária tenha, relativamente, poucas oscilações, os REITs – assim como todos ativos de renda variável - são negociados em Bolsa de Valores e, em razão disso, o valor do ativo pode variar conforme as expectativas dos investidores.
• Sensibilidade à economia dos EUA: apesar de possuírem ativos em diversos países (inclusive no Brasil), os REITs têm maior exposição ao setor imobiliário dos EUA. Por isso, uma recessão na economia norte-americana pode impactar diretamente a lucratividade dos REITs, afetando o nível de ocupação dos imóveis, o preço por metro quadrado e até a inadimplência de locatários, dentre outros pontos.
• Risco de operação imobiliária: os REITs que investem em ativos imobiliários são responsáveis pela administração operacional dos imóveis, incluindo reformas, gestão de funcionários, negociação de contratos com locatários, manutenção do nível de ocupação e todos os outros riscos relativos à sua operação. Em caso de problemas com o imóvel, com locatários, com funcionários ou qualquer outro nessa linha, os resultados do fundo podem ser impactados.
• Sensibilidade à elevação dos juros: em geral, a performance dos REITs tende a se beneficiar com a queda dos juros. Por outro lado, quando os juros ficam elevados, a performance pode ser prejudicada. No entanto, vale dizer que os dados históricos de performance não confirmam uma forte relação entre resultados dos REITs e a elevação dos juros. Isso porque outros fatores como juros de financiamentos, taxa de desemprego e aumento de vacância também impactam nos resultados.

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Como começar a investir em REITs?

Quer incluir REITs na sua carteira de investimentos? Criamos este passo a passo simples para você começar:

1. Defina seus objetivos com o investimento

Determine por que você quer investir em REITs. Está procurando renda passiva com os dividendos? Crescimento de capital? Diversificação da sua carteira? Diferentes REITs podem atender a diferentes objetivos, então é importante saber o que você está procurando.

2. Escolha um corretor ou plataforma de negociação

Para investir em REITs, você precisará de uma conta em uma instituição que permita negociar em bolsas de valores americanas, como a Nomad. E claro, que possua diferentes opções de REITs, como residenciais, comerciais, de saúde, de infraestrutura, entre outros.

3. Abra a conta e faça o teste de perfil

Após a escolha da plataforma, abra sua conta e faça o teste para descobrir seu perfil de investidor. As opções de REITs estarão disponíveis após o teste, que irá direcionar as melhores opções para o seu momento atual.

Agora que você já conhece as diferenças entre os REITs americanos e os FIIs brasileiros, nada melhor do que se aprofundar no tema e começar a planejar seus investimentos em uma plataforma segura.

Na Nomad, você encontra, além de REITs, diversas outras opções de investimentos no mercado americano, comprando ativos direto na bolsa de valores dos Estados Unidos. Invista agora em REITs, ações, ETFs, fundos selecionados e muito mais.

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