REITs: a melhor forma de investir no mercado imobiliário americano

O que são REITs?

Com algumas similaridades aos FIIs (Fundo de Investimento Imobiliário) brasileiros, o Real Estate Investment Trust (REIT) é uma empresa que possui, opera ou financia imóveis que geram renda. Inspirados em fundos mútuos, os REITs juntam o capital de diversos investidores, permitindo que investidores individuais recebam dividendos de investimentos imobiliários, sem precisar adquirir, gerenciar ou financiar propriedades por conta própria.

Os REITs proporcionam um fluxo de renda estável para os investidores, mas oferecem pouca oportunidade de valorização de capital. A maioria deles são negociados publicamente como ações, o que os torna altamente líquidos (ao contrário dos investimentos imobiliários físicos).

Como funcionam os REITs?

Os REITs permitem que qualquer pessoa tenha cotas de um portfólio diversificado de ativos imobiliários nos EUA, com liquidez e sem precisar investir muito dinheiro. E o cotista ainda tem a vantagem de receber tanto pela valorização das cotas quanto pelos aluguéis recebidos dos inquilinos.

Para se qualificar como REIT, uma empresa deve:

• Investir pelo menos 75% de seus ativos totais em ativos imobiliários;
• Obter pelo menos 75% de sua receita bruta de aluguéis de imóveis, juros sobre hipotecas que financiam imóveis ou de vendas de imóveis;
• Pagar pelo menos 90% de seu lucro tributável na forma de dividendos aos acionistas a cada ano;
• Ser uma entidade tributável como uma empresa e administrada por um conselho de diretores ou curadores;
• Ter um mínimo de 100 acionistas;
• Ter no máximo 50% de suas ações detidas por cinco ou menos pessoas físicas.

Quais são os tipos de REITs?

Em regra, os REITs podem ser agrupados em duas grandes categorias em relação ao seu tipo de atuação no setor imobiliário:

• Equity REIT: são equivalentes aos nossos FIIs de tijolo, ou seja, investem em imóveis físicos. Nesse modelo, a renda vem do aluguel e/ou venda desses imóveis.
• Mortgage REIT (mREIT): são similares aos FIIs de papel, portanto, eles não investem em imóveis físicos. Os rendimentos desses fundos vêm de investimentos em hipotecas (mortgage) e de receita de empréstimos, ou seja, com base no modelo de recebíveis ligados aos imóveis.

Além desses dois tipos, existem os que têm uma mistura entre Equity e Mortgage REIT. Conhecidos como Hybrid REIT, eles podem investir tanto em imóveis físicos quanto em títulos ligados ao setor imobiliário.

Há ainda algumas divisões de REITs conforme o setor imobiliário. São comuns nomenclaturas como REITs residenciais, hospitalares, de escritórios, industriais e assim por diante. Cada setor possui suas particularidades e é preciso estudá-las para montar a melhor estratégia.

Leitura recomendada: Fundos internacionais: diversifique sua carteira de investimento

Qual a diferença entre REITs e FIIs?

Apesar de serem parecidos, os REITs e FIIs têm algumas diferenças, conforme exposto a seguir:

• ao contrário dos FIIs, os REITs são empresas com diretores, CEOs e conselho de administração;
• por serem empresas, os REITs podem contrair dívidas, diferentemente dos Fundos Imobiliários brasileiros;
• para ter acesso a determinados benefícios tributários, os REITs são obrigados a distribuir 90% da sua geração de caixa, contra 95% dos fundos imobiliários.

Além dessas diferenças técnicas, existe ainda uma diferença no nível de maturidade dos mercados, expostos abaixo:

• os REITs começaram a ser negociados quase 50 anos antes dos FIIs (1960 vs. 2008);
• a capitalização de mercado dos Real Estate Investment Trust é cerca de 55 vezes maior do que os fundos brasileiros (~1,2 trilhão dólares vs. 120 bilhão de reais);
• a diversidade de REITs existentes oferece acesso a ativos imobiliários que não existem nas carteiras de FIIs do Brasil como, por exemplo, data centers e ativos florestais.

Quais as vantagens do Real Estate Investment Trust?

Os REITs destacam um histórico de retornos competitivos para seu nível de risco, baseado em constantes pagamentos de dividendos e uma significativa valorização do capital a longo prazo.

Quando comparados com a compra de imóveis físicos – principalmente em relação a imóveis internacionais – eles destacam vantagens como simplicidade, liquidez, transparência e diversificação.

Com isso, é possível dizer que os REITs têm obtido um desempenho excepcional, tanto no curto quanto no longo prazo. O índice FTSE Nareit All Equity REITs Index teve um retorno de 1.680% nos últimos 30 anos, o que equivale a um retorno médio anual composto de 10,1%.

Diferentes tipos de REITs

Existem algumas variações de REITs listados na Bolsa de Valores: data centers, escritórios, florestais, galpões, hospedagem, industriais, infraestrutura, residenciais, saúde, varejo, hipotecários (mREITs), diversificados (com mais de um tipo de uso no imóvel) e especializados (imóveis que não se encaixam nas possibilidades listadas).

A vantagem de ter acesso à REITs dos Estados Unidos é poder investir também em segmentos menos tradicionais – como shopping centers, cemitérios e prisões.

Vale lembrar que o melhor momento para comprar ativos e aumentar a rentabilidade é quando as cotações estiverem com desconto.

Por que investir em REITs

Além da vantagem de diversificar o portfólio e carteira de investimento, os REITs norte-americanos existem desde a década de 1960 e, por isso, bem mais consolidados que os brasileiros.

Por se tratar de um investimento de retorno a longo prazo, é importante saber os lados positivos e negativos de optar por esse tipo de fundo.

Vale lembrar que os REITs são considerados um tipo de renda variável porque os preços dos papéis variam. Nesse sentido, os imóveis podem ser prejudicados com aumentos nas taxas de juros – que, embora sejam mais baixos nos Estados Unidos do que no Brasil, ainda têm impactos negativos para o setor imobiliário.

Antes de tomar a decisão de investir em REITs, estude o segmento do fundo escolhido: considere quais as previsões em relação à performance futura desse mercado diante do cenário mundial.

Vale a pena pesquisar também a qualidade dos imóveis, a reputação da empresa responsável, as localizações dos imóveis, e outros indicadores normalmente usados para a análise imobiliária.

Leitura recomendada: Descubra o que é preço sobre lucro (P/L) e como calcular.

Quanto os REITs pagam de dividendos?

Um dos motivos que tornam os REITs populares é o fato de, historicamente, terem rentabilidade mais elevada que a de ações norte-americanas.

Porém, os REITs são investimentos de longo prazo, então o retorno do investimento, para além dos dividendos, pode demorar um pouco para chegar.

Em termos de recorrência de pagamento, essa frequência pode ser mensal, trimestral ou semestral – depende do ativo escolhido. O esperado é que os dividendos cheguem diretamente na conta do beneficiário a cada 3 ou 6 meses.

Indicadores de performance de REITs

Os REITs têm no mínimo 90% do seu lucro dividido na forma de dividendos entre acionistas, mas boa parte deles chega a 100% de compartilhamento.

Outro indicador de performance que reforça a vantagem de investir em REITs é o dividend yield (DY) – índice que indica a rentabilidade de um ativo sem considerar a variação diária do seu valor na bolsa.

O futuro dos REITs

REITs são ativos que oferecem ótima possibilidade de retorno financeiro para os investidores. Apesar de estarem sujeitos à variações de taxas de juros, ainda oferecem vantagem para quem investe porque acumulam trilhões de dólares investidos e são muito comuns na carteira de acionistas norte-americanos.

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Fontes: Reit.com

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